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L’immobilier, placement alternatif essentiel

L’immobilier est le seul placement financier permettant la constitution d’un capital avec effet de levier. Avec l’achat immobilier, il est question pour l'investisseur d’utiliser le levier de l'endettement pour augmenter sa capacité d'investissement. Autrement dit, cela revient à mobiliser 20.000€ d’épargne pour aboutir à l’acquisition d’un bien d’une valeur de 200.000€. Qu’il soit question d’acheter sa résidence principale, d’investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) ou de réaliser un investissement locatif, l’acquisition immobilière offre des avantages qui sont fonction de votre profil investisseur. Découvrez quel placement immobilier est le plus adapté pour vous.

Quel placement immobilier pour quel profil acquéreur ?

Avec 952.000 transactions enregistrées par les Notaires de France à la fin septembre, l’année 2017 marque une situation remarquable. Ce volume de vente est en hausse de 15.5% par rapport à l’année 2016 et vient confirmer la confiance des investisseurs dans la pierre. En cause, les taux de crédit, exceptionnellement bas ces derniers mois, permettent de gagner en pouvoir d’achat et, dans certaines villes où les prix sont restés stables, en mètres carrés.

Cependant, avant de se lancer dans un investissement immobilier, il est nécessaire de savoir ce qui est fait pour soi. On ne place pas son argent de la même manière selon sa situation personnelle et professionnelle, qui dépend grandement de l’âge.

Gérard et Béatrice sont mariés et originaires de Nantes, ville qui connaît un dynamisme immobilier certain. Tous deux cinquantenaires, ils souhaitent investir leur épargne dans l’immobilier mais ne savent vers quel dispositif se tourner. Leur profil acquéreur donne toutefois une indication sur les orientations qu’ils doivent prendre.

Si vous êtes trentenaire

Aux abords de la trentaine, c’est la prudence qui s’impose. En effet, mieux vaut ne pas s’endetter au maximum de ses capacités, même si c’est pour acquérir sa résidence principale. Il est impératif de maintenir une poche de liquidités ou, à défaut, de conserver une capacité d’endettement pour pouvoir réaliser d’éventuels travaux.
Il peut également s’avérer judicieux d’investir dans du locatif, qui permet des allègements fiscaux conséquents. De plus, à la revente d’un bien locatif et à condition d’acheter sa résidence principale, le ménage ne sera pas imposé sur la plus-value : “première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession” (données service-public.fr).

Si vous êtes quarantenaire

Changement de stratégie à 40 ans, il est conseillé de pousser sa capacité d’endettement au maximum. C’est également le moment de renégocier son prêt pour alléger ses mensualités. Les petits budgets seront séduits par l’investissement dans une société collective de placements immobiliers (SCPI), qui peut être concrétisé via un emprunt de moins de 100.000€. Dans le cas d’un investissement locatif classique, il est recommandé d’être en mesure d’assumer l’emprunt contracté avec ou sans locataire, en cas de vacance du logement.
Il est fortement déconseillé d’utiliser sa capacité d’endettement pour acquérir une résidence secondaire, qui engendre des frais d’entretien conséquents et ne rapporte rien. Si vous êtes déjà propriétaire de votre logement principal, misez sur un bien locatif. en prenant soin de mesurer la contrainte locative (recherche de locataire, état des lieux, envoi des quittances de loyer, relances en cas d’impayés, etc), que vous pourrez éventuellement céder à un gestionnaire professionnel.

Si vous êtes cinquantenaire

Avec un patrimoine immobilier qui a pris l’ampleur, il est temps d’envisager des solutions faiblement fiscalisées. Trois solutions se présentent comme idéales :

  • choisir la location meublée, qui permet de réduire tous les frais des revenus locatifs (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, travaux…) et d’amortir le bien immobilier à hauteur de 70% de sa valeur (sauf terrain),
  • loger des SCPI dans un contrat d’assurance-vie : les revenus ne sont pas distribués pendant la période locative et une fois arrivé au terme du contrat, les rachats effectués ne supportent que les prélèvements sociaux,
  • s’engager dans un investissement locatif : avec la loi Pinel, en vigueur jusqu’en 2021, le dispositif permet de réaliser jusqu’à 63.000€ d’économies d’impôts.
Gérard et Béatrice ont pris conscience des choix qui s’offrent à eux en matière d’investissement. Après réflexion, ils ont opté pour l’investissement locatif, qui leur semble facile à mettre en œuvre, accompagné d’une gestion locative professionnelle.

Si vous êtes soixantenaire

Il est impératif de liquider petit à petit votre patrimoine immobilier au profit de l’assurance-vie, notamment si vous n’avez pas de descendance. Pour les ménages qui ont des enfants, il faut prévoir la cession de liquidités afin d’aider ces derniers à payer les droits de succession. Il est également intéressant, en cas de fratrie, d’avoir plusieurs biens de moindre valeur plutôt qu’un bien d’envergure mais indivisible.

La loi Pinel, un dispositif transversal

Béatrice et Gérard ont choisi, sur les conseils de leur banquier, d’investir en Pinel. Cependant cela n’est pas le fait de leur âge. Contrairement à d’autres investissements, le locatif est favorable à tous les contribuables qui payent au moins 2.500€ par an.

Pourquoi choisir le marché du neuf ?

L’investisseur Pinel est dirigé par des motivations d’achat différentes de l’investisseur sur le marché de l’ancien. En effet, les ménages se portant acquéreurs sur le marché du neuf, sont, pour la plupart, attirés par les réductions fiscales accordées (65%).

Gérard et Béatrice optent pour un appartement neuf composé de deux pièces, situé dans le quartier Hauts Pavés Saint-Félix. Pour cette opération d’un montant de 174.000€, le couple économisera 31.320€ au cours des neuf années d’engagement locatif, soit 3.480€ par an.

Mais la fiscalité avantageuse ne constitue pas l’unique motivation des investisseurs sur le marché du neuf. Selon une étude publiée par le Crédit Foncier en 2017, les particuliers qui réalisent un investissement locatif y sont incités :

  • à 44% pour se constituer un patrimoine,
  • à 37% pour disposer d’une revenu complémentaire à la retraite,
  • à 27%, pour disposer d’un capital dans quelques années.

Source : “Quelles sont les motivations des Français qui font le choix de l’investissement locatif en 2017 ?”, septembre 2017.

Du point de vue de l’emplacement, les investisseurs Pinel ont tendance à acheter dans un département différent du leur, voire dans une autre région tandis que 66% des investisseurs dans l’ancien privilégient la proximité avec leur résidence principale (étude “Qui est l'investisseur locatif en 2017 ?", Crédit Foncier).

Exemple d’investissement Pinel en région

En 2017, la ville de Nantes s’affichait dans bon nombre de sondages nationaux liés au “bien-vivre”. Si sa situation géographique lui vaut une certaine attractivité - cette capitale régionale se situe à deux heures de Paris et à moins d’une heure de l’océan - d’autres facteurs tendent à lui dessiner un avenir immobilier favorable. Pourquoi choisir, comme Béatrice et Gérard, de défiscaliser à Nantes via un investissement immobilier Pinel ?

Les atouts de Nantes

Plusieurs facteurs expliquent l’attractivité de “La Venise de l’Ouest”, qui a connu, au cours de l’année passée, une année record en matière d’immobilier.
Capitale de la Loire-Atlantique et des Pays de la Loire, Nantes embrasse une croissance significative de sa population : près d’1.3% par an.
Outre l’argument démographique, qui concerne de surcroît la population étudiante (+2.6% d’effectif en un an), l’on peut également citer le dynamisme économique. En 204, ce sont plus de 1.900 nouveaux établissements qui ont été comptabilisés par le registre du commerce et des sociétés.
Enfin, la présence de grands projets urbains fait de la ville un lieu de choix pour les investisseurs :

  • réaménagement du quartier de la gare,
  • restructuration de l'Île de Nantes,
  • implantation d’un nouveau CHU (centre hospitalier universitaire),
  • projet de liaison ferroviaire entre Nantes et Rennes,
  • etc.

L’implantation de pôles de formation et de compétitivité de portée mondiale vient compléter le palmarès des atouts nantais : Arronax, Technocampus, EMC2, Atlanpole Biotherapies, ID4CAR, Novabuild, Atlanpole Blue Cluster, etc.

Sachez qu’à Nantes et en région nantaise, le marché de l’immobilier neuf affiche des prix de vente moyens de 3.876€ au mètre carré (Fédération des Promoteurs Immobiliers des Pays de la Loire, chiffres 2017).